Zonnepanelen delen met de buren? DDS werkt oplossing uit voor aangrenzende woningen

In de wijk Reukens in Wichelen renoveerde DDS 16 huurwoningen tot energiezuinige woningen. Daarbij botste het projectteam op een vraag die verder reikt dan Wichelen alleen: wat als het beste dak voor zonnepanelen niet het eigen dak is, maar dat van de buur? Adviseur klimaat & energie Annemie De Proft, patrimoniumbeheerder Tim Speleers en manager lokale realisaties Joris Maervoet leggen uit hoe ze, met de steun van het project Eerste Hulp Bij Energiegemeenschappen (EHBE), een technische en juridische oplossing uitwerkten, en waarom andere streekintercommunales en lokale besturen daar zonder kopzorgen mee aan de slag kunnen.

Zonnedaken zonder eigendomsgrens

Samen met zijn acht aangesloten gemeenten bundelt DDS de krachten binnen het project Eerste Hulp Bij Energiegemeenschappen (EHBE) om energiebesparing en duurzaam renoveren toegankelijk te maken voor iedereen, ook voor de meest kwetsbare gezinnen. Een opvallend voorbeeld daarvan situeert zich in Wichelen. 16 woningen in de wijk Reukens, deel van het huurpatrimonium van DDS en gebouwd in 1996, werden collectief gerenoveerd. Ze werden voorzien van zonnepanelen, zoldervloerisolatie, een warmtepomp, een warmtepompboiler en een nieuwe keuken en badkamer.

Een flink deel van de woningen in die wijk zijn halfopen woningen met één gemeenschappelijk dak. In veel gevallen heeft één van beide woningen een veel gunstigere dakoriëntatie voor zonnepanelen dan de andere.

Tim: “We wilden bij de energetische renovatie van de woningen onder meer op elke woning 10 zonnepanelen plaatsen, 20 per schilddak. Maar als je zomaar 10 panelen op elke woning plaatst, is de opbrengst voor de woning met het minst gunstige dakvlak amper de moeite waard. Dat voelde niet correct voor onze huurders en haalde het rendement naar beneden.”

Het projectteam koos daarom voor een alternatieve aanpak: de zonnepanelen werden niet verdeeld op basis van welk dakvlak bij welke woning hoort, maar op basis van waar ze voor beide woningen optimaal energie opwekken.

Tim:“Concreet betekent dat: van elk dakvlak gaat de helft van de opbrengst naar de ene woning en de andere helft naar de andere, ongeacht boven welke woning dat dakvlak zich precies bevindt. Zo benutten we de zon optimaal voor beide gezinnen en is er niet langer één woning die echt van de zon profiteert.”

Naast de zonnepanelen werd bij de renovatie ook een warmtepompboiler met slimme sturing geïnstalleerd, die vooral oplaadt op momenten met veel zonneschijn. Op die manier wordt de opbrengst van de zonnepanelen nog beter benut.

Opstalrecht als extra juridisch kader

Het idee is energetisch overtuigend. Maar wat als panelen van de ene woning op het dak van de andere terechtkomen en die laatste een andere eigenaar heeft? In dat geval dienen vragen als ‘wie is eigenaar van de panelen’, ‘wie draagt de verantwoordelijkheid’ en ‘hoe wordt de opbrengst precies verdeeld’ eerst een antwoord te krijgen. Voor dat juridische vraagstuk klopte DDS aan bij EHBE, een project met Vlaamse steun dat lokale besturen bijstaat dit soort knelpunten.

Binnen het EHBE-project stelde DDS een juridische studienota op rond één centrale vraag: hoe regel je, binnen het Belgische goederenrecht, dat iemand zonnepanelen mag plaatsen, gebruiken en onderhouden op het dak van een buur, zonder de eigendom ervan te verliezen aan de werkelijke dakeigenaar? Het antwoord werd gevonden in Boek 3 van het Burgerlijk Wetboek, en meer specifiek in het opstalrecht.

Joris: “Het opstalrecht bleek voor deze situatie het meest geschikte instrument. Het biedt voldoende ‘zakelijke zekerheid’, blijft overeind als een van de woningen van eigenaar verandert, en laat partijen toe om onderhoud, verzekering en toegang tot het dak contractueel vast te leggen. Bij gekoppelde woningen, waar beide eigenaars panelen op elkaars dak plaatsen, kan dat zelfs over en weer gebeuren, waardoor de vergoedingen elkaar in evenwicht houden.”

Voor de meer praktische zaken – zoals elektriciteitskabels die over het dak van de buur lopen, toegang voor onderhoud en herstellingen – wordt het opstalrecht aangevuld met de nodige erfdienstbaarheden. Zo is niet alleen de eigendom van de panelen geregeld, maar ook alles wat nodig is om ze in de praktijk te laten werken.

Inspiratie voor andere woningeigenaars

Het uitgewerkte kader blijft niet beperkt tot Wichelen. Telkens als een lokaal bestuur, een woonmaatschappij of een groep particulieren overweegt om zonnepanelen te verdelen over de meest gunstige dakvlakken van gekoppelde of aangrenzende gebouwen die niet van dezelfde eigenaar zijn, duikt dezelfde vraag op.

Annemie: “Het mooie is dat initiatiefnemers die onze aanpak willen kopiëren maar geen eigenaar zijn van beide woningen, nu niet meer vanaf nul moeten starten. De technische en juridische denkoefening is gemaakt. Andere intercommunales of lokale besturen die tegen hetzelfde probleem aanlopen of er vragen over krijgen, kunnen hetzelfde principe toepassen.

Dat is de meerwaarde van de Technische AssistentieHubs (TEAH) en van EHBE in het algemeen: voor een vraagstuk dat in één regio opduikt, zoeken we een (technische en juridische) oplossing die herbruikbaar is in heel Vlaanderen. We hopen dat dit voorbeeld andere woningeigenaars over de streep trekt om ook met dakdelen aan de slag te gaan, als alternatief voor energiedelen, en er op die manier mee voor te zorgen dat meer mensen uit de kwetsbare doelgroep voordeel halen uit de investeringen in zonnepanelen.”

Lokale besturen en woonmaatschappijen die zelf huurwoningen beheren, kunnen deze aanpak als inspiratie gebruiken: vlakken slim combineren in plaats van strikt per kadastraal perceel te werken. Zo halen meer woningen een hoger rendement uit hun zonnepanelen. Een opstalrecht als juridisch kader zorgt voor sluitende afspraken rond eigendom, onderhoud en verdeling van de opbrengst en blijft bruikbaar als een van de woningen van eigenaar verandert.

Meld je aan bij jouw Technische Assistentiehub om ook in jouw regio werk te maken van zonnepanelen voor kwetsbare gezinnen.

De Vlaamse streekintercommunales en Energiehuis Limburg bieden, met steun van de Vlaamse overheid (Agentschap Binnenlands Bestuur), Eerste Hulp Bij Energiegemeenschappen aan. DDS fungeert in deze regio als Technische AssistentieHub. Het partnerschap wordt gecoördineerd door Intercommunale Leiedal en Vlinter (VVSG).